O mercado de shoppings está aquecido e escritórios de advocacia aproveitam o momento. De referência no setor de direito imobiliário, franquias e shoppings, especialmente na assistência a lojistas, o escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados prevê crescimento cada vez maior, acentuado pela vinda de grandes grupos estrangeiros para o País. “O número de consultas da banca e quantidade de palestras que faço pelo Brasil mostram que os lojistas estão preocupados em tomar cuidados”, afirma Mario Cerveira Filho, advogado com 37 anos de carreira, sócio do escritório.
De acordo com ele, no entanto, o crescimento deve ser estruturado. “Não adianta crescer desproporcionalmente, como ocorreu com o próprio País, porque em um momento se perde o controle e estamos lidando com o patrimônio dos outros”, afirma. O advogado, no entanto, diz que não há outra saída a não ser o crescimento. “A demanda vai forçando o escritório a crescer, a contratar. O mercado não pode estagnar, mas deve haver estrutura para preservar nossa rapidez e qualidade.” Ainda não há planos de abrir filiais em outros estados. O escritório atua também na área de família, trabalhista, tributário, consumidor e recuperação de crédito.
Defendendo o interesse dos lojistas (pequenos, médios e grandes) de shopping ou de rua, o escritório tem hoje os principais clientes do setor em todo o Brasil e conta com 12 advogados e três sócios. Cerveira destaca que a vinda de grupos internacionais, que compram até lojas de rua para lucrar com o aluguel, (um dos mais rentáveis do mundo) exige que os empresários estejam preparados.
O advogado afirma que a principal procura dos lojistas é com relação a negociações para tentar baixar o elevado custo de ocupação. Além do aluguel, há o condomínio, o fundo de promoção (geralmente 20% sobre o valor do aluguel) e diversas outras taxas, como o 13º aluguel cobrado no final do ano. “O escritório é muito procurado para tentar negociar e reduzir esse custo. Deve haver um ponto de equilíbrio. Por exemplo, nos ramos de confecção, o custo de ocupação não pode ultrapassar 10% do faturamento bruto.”
Os lojistas têm direito a ação renovatória quando já têm contratos em vigor por cinco anos ou mais. Pela lei, essa ação, para que a empresa não perca o ponto comercial, deve ser proposta de um ano a seis meses antes de acabar o contrato. “Mais de 70% dos lojistas não sabem disso e eles podem ser despejados em até 15 dias. Quem quiser continuar no ponto, é obrigado a pagar novamente e ainda ter o aluguel aumentado”, afirma o advogado, ressaltando que é preciso procurar o empreendedor com um ano de antecedência para começar a negociar. “Vejo muitos lojistas que perdem ação renovatória achando que vão fazer acordo, que não precisa renovar. Os shoppings imediatamente estão despejando. Com as alterações na Lei do Inquilinato acabou a colher de chá”, completa.
Para ele, os lojistas precisam “policiar-se” uns aos outros. “Se um pequeno não negocia bem com o shopping, o aluguel dele vai servir como parâmetro para o grande que está do lado dele.”
No quesito taxas, o especialista afirma que apenas quatro entre cem lojistas leem os contratos firmados com o shopping. Segundo ele, o contrato de locação é pequeno, mas são parte integrante dele as normas gerais regedoras, com mais de 360 cláusulas, mais benéficas para o shopping. Está escrito no contrato que o lojista tem pleno conhecimento dessas normas. “Não posso admitir hoje que alguém feche um contrato sem consultar advogado.” Em alguns locais, é cobrado até o 14º e 15º aluguéis, no dia das mães e dos namorados, quando o valor fundo de promoção também é maior.
O Cerveira, Dornellas e Advogados Associados está hoje dividido: metade dos casos é de consultivo e a outra metade, contencioso. “Nossa característica é tentar chegar a um acordo, sem para isso usar do Judiciário que já está entupido de ações.
